Investir em Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) tem se tornado uma alternativa popular para aqueles que buscam diversificar suas carteiras e se expor ao mercado imobiliário sem a necessidade de adquirir um imóvel físico.

Os FIIs oferecem uma forma prática de investir no setor imobiliário, permitindo que os investidores adquiram cotas de fundos que detêm imóveis ou participações em empreendimentos.

Além disso, eles são conhecidos por pagar rendimentos regulares, por meio de dividendos, tornando-os atraentes para investidores que buscam uma fonte constante de renda passiva.

Assim como qualquer tipo de investimento, os FIIs também estão sujeitos à tributação, o que pode impactar diretamente a rentabilidade líquida do investidor.

Para garantir que a rentabilidade líquida seja a mais vantajosa possível, é imprescindível entender como os impostos se aplicam ao investimento em FIIs e como controlá-los de forma eficiente.

Este artigo tem como objetivo trazer a análise sobre os tributos envolvidos nos investimentos em FIIs, incluindo as regras de isenção, tributação de dividendos e ganhos de capital, e estratégias para minimizar o impacto fiscal.

Ele traz a importância de uma gestão cuidadosa das taxas de administração e custódia, que, embora não sejam impostos, também podem afetar a rentabilidade final do investidor.

Tipos de impostos ao investir em FIIs

Existem alguns tributos principais que incidem sobre os investimentos em FIIs. São eles:

• Imposto de Renda (IR) sobre rendimentos (dividendos)
• Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de cotas
• IOF (Imposto sobre Operações Financeiras)
• Taxa de administração e custódia

Imposto de Renda (IR) sobre rendimentos (Dividendos)

Isenção para Pessoas Físicas: Um dos principais atrativos dos FIIs é a isenção do Imposto de Renda sobre os dividendos recebidos por pessoas físicas, o que diferencia os FIIs de outros tipos de investimentos, como as ações.

Essa isenção tem como base a Lei nº 13.259/2016, que estabelece que os dividendos distribuídos por FIIs são isentos de IR, desde que atendam a determinados requisitos. Os principais são:
O fundo deve ser negociado em bolsa ou no mercado de balcão organizado.

O fundo precisa ter pelo menos 50 cotistas.
Nenhum cotista pode possuir mais de 10% das cotas do fundo.
Caso o FII não atenda a essas condições, os dividendos ficam sujeitos a uma tributação de 20% na fonte. Ou seja, o fundo paga o imposto antes de distribuir o valor aos investidores, e o imposto já vem descontado.

Tributação para empresas e Pessoas Jurídicas: Investidores que operam através de empresas estão sujeitos à tributação sobre os dividendos recebidos, de acordo com o regime tributário adotado pela empresa.

As principais categorias tributárias para empresas são:

• Lucro presumido: As empresas que adotam o regime de lucro presumido têm suas receitas tributadas de acordo com a presunção de lucro, sem necessidade de comprovar os custos e despesas reais.

• Lucro real: Empresas no regime de lucro real são obrigadas a calcular o imposto com base no lucro efetivamente obtido, o que exige a apuração de todos os custos e despesas.

• Simples: Empresas enquadradas no Simples Nacional, geralmente pequenas, pagam impostos de forma simplificada, com alíquotas variáveis dependendo da faixa de receita.

O imposto sobre dividendos para pessoas jurídicas pode variar conforme o regime tributário da empresa, mas, geralmente, é mais alto do que para pessoas físicas, e a tributação é feita de acordo com as regras gerais do Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas.

Imposto de renda sobre o ganho de capital na venda de cotas

Além dos dividendos, o investidor também está sujeito a tributos sobre o ganho de capital obtido na venda de cotas de FIIs. O ganho de capital é a diferença positiva entre o preço de venda das cotas e o preço de aquisição.

Alíquota e forma de pagamento: A alíquota de Imposto de Renda sobre o ganho de capital na venda de cotas de FIIs é de 20%, independentemente de o investidor ter mantido as cotas por um curto ou longo prazo. Isso difere das ações, em que o imposto sobre o ganho de capital pode ser isento ou ter alíquotas diferenciadas, dependendo do valor de venda.

O pagamento do imposto deve ser feito por meio de um DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais), com o código 6015, e o prazo para o pagamento é até o último dia útil do mês seguinte à venda das cotas.

Compensação de prejuízos: Uma das estratégias mais vantajosas para reduzir o valor a ser pago de Imposto de Renda sobre o ganho de capital é a compensação de prejuízos. Caso o investidor tenha vendido cotas com prejuízo, esse valor pode ser compensado com os ganhos obtidos em outras operações de venda de FIIs dentro do mesmo ano fiscal. Essa compensação ajuda a reduzir a base tributável, o que, por sua vez, diminui o imposto devido.

Day Trade em FIIs: É importante observar que, no caso de operações day trade, a tributação sobre o ganho de capital permanece a mesma, ou seja, 20%. Diferentemente das ações, onde a alíquota de IR sobre day trade é de 20% e não há isenção para operações abaixo de R$ 20.000 no mês, os FIIs não têm essa diferenciação, e a tributação é sempre de 20%, independentemente do prazo de permanência.

IOF (Imposto sobre Operações Financeiras)

O IOF incide sobre uma variedade de operações financeiras, como empréstimos, câmbio, seguros e algumas operações de renda fixa e ações.

No caso dos FIIs, o IOF não é aplicado. Isso significa que o investidor não precisa se preocupar com a tributação do IOF em operações envolvendo a compra e venda de cotas de FIIs.

Essa isenção do IOF sobre FIIs é um ponto positivo, já que ele pode impactar negativamente a rentabilidade de outras operações financeiras. Portanto, os FIIs são uma boa opção para quem deseja evitar esse imposto.

Taxa de administração e custódia

Embora não se trate de um imposto, a taxa de administração e a taxa de custódia impactam diretamente a rentabilidade líquida dos investidores em FIIs.

Taxa de administração: A taxa de administração é cobrada pelos gestores dos fundos para cobrir os custos relacionados à gestão do fundo, incluindo a administração dos imóveis, a realização de auditorias e a distribuição das cotas. Essa taxa pode variar entre 0,3% e 1,5% ao ano sobre o valor investido, dependendo do fundo.

Taxa de custódia: A taxa de custódia é cobrada pelas corretoras para manter as cotas do investidor sob sua responsabilidade. Essa taxa é normalmente pequena, mas deve ser levada em consideração na hora de avaliar a rentabilidade líquida do fundo.

Taxa de performance

Alguns fundos de investimento imobiliário cobram uma taxa de performance sobre o lucro obtido acima de um determinado índice de referência, como o CDI.

Essa taxa pode variar e impacta diretamente o retorno do investidor, especialmente em fundos de alto desempenho.