Investir em fundos imobiliários (FIIs) é uma ótima maneira de se expor ao mercado imobiliário sem precisar comprar um imóvel fisicamente.
Ao se deparar com as opções de FIIs no mercado, muitos investidores se deparam com a dúvida: Qual é a diferença entre FIIs de Tijolo e FIIs de Papel? E mais importante, qual deles é mais adequado para iniciantes?
Agora, vamos detalhar as diferenças entre esses dois tipos de fundos imobiliários, que deixa muita gente com dúvidas, explicar como escolher o melhor para a sua carteira de investimentos e qual pode ser mais vantajoso dependendo de seu perfil.
FIIs de Tijolo
São fundos imobiliários que investem diretamente em imóveis físicos. O “tijolo” aqui faz referência ao ativo imobiliário real, ou seja, edifícios comerciais, shopping centers, galpões logísticos e imóveis residenciais.
Esses FIIs geram rendimento para os investidores a partir da locação desses imóveis.
Rendimentos mais previsíveis: O fluxo de aluguéis dos imóveis costuma ser mais constante, o que proporciona uma maior previsibilidade na geração de receita.
Valorização do imóvel: Dependendo da localização do imóvel, ele pode se valorizar ao longo do tempo, gerando ganhos de capital.
Proteção contra a inflação: Muitos contratos de aluguel têm correção pelo IPCA, o que protege os investidores contra a inflação.
Menos liquidez: Comparados aos FIIs de Papel, os FIIs de Tijolo podem ter um mercado menos líquido, dificultando a venda de cotas rapidamente.
Necessidade de manutenção dos imóveis: Embora os fundos imobiliários sejam responsáveis pela gestão, manutenção e eventuais reformas dos imóveis, isso pode gerar custos inesperados.
Riscos de vacância: Caso o imóvel não seja alugado, ou se perder um inquilino importante, o rendimento do FII pode cair drasticamente, afetando os investidores.
A escolha de um FII de Tijolo deve se basear em alguns critérios fundamentais:
Localização do imóvel: Imóveis em locais estratégicos, como grandes centros comerciais ou bairros bem localizados, tendem a ter uma demanda constante de locação.
Tipo de imóvel: Escolha o tipo de imóvel que mais se adequa ao seu perfil de risco. Por exemplo, FIIs de galpões logísticos podem ter um rendimento mais estável, enquanto shoppings podem ser mais voláteis dependendo da economia.
Taxa de ocupação: Verifique o histórico de vacância do fundo. Fundos com uma taxa de ocupação muito alta são mais seguros, pois indicam que os imóveis são mais atrativos para inquilinos.
FIIs de Papel
FIIs de Papel, por outro lado, investem em títulos e valores mobiliários ligados ao mercado imobiliário, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Certificados de Recebíveis do Agronegócio (CRAs).
Esses fundos não investem diretamente em imóveis, mas sim em papéis que geram rendimentos relacionados ao setor imobiliário.
Maior liquidez: Os FIIs de Papel geralmente são mais líquidos, pois seus ativos (títulos e CRIs) podem ser comprados e vendidos mais facilmente no mercado secundário.
Diversificação de risco: Ao investir em um conjunto de CRIs e CRAs, o fundo diversifica o risco, o que reduz a probabilidade de perdas significativas, caso algum ativo específico sofra uma desvalorização.
Rentabilidade estável: Muitos FIIs de Papel pagam dividendos mensais ou trimestrais baseados nos juros dos títulos imobiliários, oferecendo uma rentabilidade previsível.
Baixa necessidade de gestão ativa: Ao contrário dos FIIs de Tijolo, que exigem gestão constante de imóveis, os FIIs de Papel necessitam de pouca gestão, pois os títulos em que investem já têm um fluxo de pagamento previamente estabelecido.
Sensibilidade a juros: Como esses fundos dependem de juros de CRIs e CRAs, eles podem ser impactados por variações na taxa de juros. Quando as taxas de juros sobem, os preços dos títulos podem cair, afetando a rentabilidade dos FIIs de Papel.
Menor potencial de valorização: Não há valorização do ativo físico como ocorre com os FIIs de Tijolo. O rendimento vem apenas da rentabilidade dos títulos e pode ser afetado por fatores externos.
Riscos de crédito: Há um risco associado ao calote de devedores nos CRIs e CRAs, o que pode prejudicar o pagamento dos rendimentos aos cotistas do fundo.
Na hora de escolher um FII de Papel, observe os seguintes pontos:
Qualidade dos ativos: Verifique a qualidade dos títulos em que o fundo investe. Títulos de baixa qualidade de crédito podem oferecer rendimentos mais altos, mas têm mais risco.
Taxa de administração: Compare as taxas de administração entre os fundos, pois elas podem afetar a rentabilidade líquida.
Gestão do fundo: A qualidade da gestão é crucial, pois bons gestores sabem como selecionar os melhores títulos e ajustar a carteira de acordo com as condições do mercado.
Principais diferenças entre FIIs de Tijolo e FIIs de Papel
Natureza do ativo: A principal diferença é que os FIIs de Tijolo investem em imóveis físicos, enquanto os FIIs de Papel investem em títulos financeiros imobiliários, como CRIs e CRAs.
Rentabilidade: FIIs de Tijolo têm uma rentabilidade vinculada aos aluguéis dos imóveis, enquanto FIIs de Papel têm rendimentos baseados nos juros pagos pelos títulos.
Riscos: FIIs de Tijolo estão sujeitos a riscos como vacância (quando o imóvel fica sem inquilino), custos de manutenção e flutuação no valor do imóvel. Já os FIIs de Papel estão mais expostos ao risco de crédito e à taxa de juros do mercado.
Liquidez: FIIs de Papel tendem a ser mais líquidos, pois os ativos subjacentes (CRIs e CRAs) são mais fáceis de negociar do que imóveis físicos. Já os FIIs de Tijolo podem ter maior dificuldade de venda de imóveis, o que impacta a liquidez.
Qual é o melhor para iniciantes?
Para investidores iniciantes, a escolha entre FIIs de Tijolo e FIIs de Papel vai depender de alguns fatores:
Perfil de risco: Se você prefere investimentos mais seguros, com rendimentos estáveis e maior previsibilidade, os FIIs de Tijolo podem ser mais atraentes. No entanto, se você se sente confortável com a volatilidade das taxas de juros e busca maior liquidez, os FIIs de Papel podem ser uma boa opção.
Objetivo de investimento: Se você quer um fluxo de caixa mais constante e está disposto a esperar pela valorização do imóvel, os FIIs de Tijolo podem ser o ideal. Se a sua prioridade é a rentabilidade em função de juros e a diversificação do risco, os FIIs de Papel podem ser a melhor escolha.
Ambos os tipos de FIIs oferecem vantagens interessantes e podem ser boas opções de investimento, dependendo do seu perfil e dos seus objetivos financeiros.
Nesse caso, pode ser interessante começar com FIIs de Papel devido à sua maior liquidez e previsibilidade, mas não deixe de considerar os FIIs de Tijolo, que oferecem uma oportunidade de longo prazo e podem gerar bons rendimentos com a valorização dos imóveis e aluguéis.
Agora que você conhece as diferenças e os pontos positivos e negativos de cada tipo de FII, pode tomar uma decisão mais informada e estratégica para montar a sua carteira de investimentos.