Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma das melhores formas de investir no mercado imobiliário sem precisar adquirir um imóvel físico.

Dentro desse universo, os FIIs de shoppings, escritórios e logística são segmentos distintos, cada um com suas características, riscos e potencial de retorno.

Aqui, exploramos as diferenças entre esses tipos de FIIs para ajudar o investidor a tomar decisões mais informadas.

Classificação dos FIIs por segmento

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são categorizados de acordo com o tipo de imóvel em que aplicam seus recursos, cada qual apresentando características e dinâmicas específicas. Entre os principais segmentos, destacam-se:

FIIs de Shoppings: Destinados a investimentos em centros comerciais e varejo, sendo altamente dependentes do fluxo de consumidores e do desempenho do setor varejista.

FIIs de Escritórios: Focados na aquisição e gestão de edifícios corporativos, com rentabilidade atrelada à demanda por espaços empresariais.

FIIs de Logística: Especializados em galpões industriais e centros de distribuição, impulsionados pelo crescimento do e-commerce e pela eficiência logística das empresas.

Cada um desses segmentos apresenta vantagens e desafios distintos, sendo fundamental que o investidor compreenda suas particularidades para estruturar um portfólio equilibrado e alinhado ao seu perfil de risco.

1. FIIs de Shoppings

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de shoppings são voltados para empreendimentos comerciais que dependem diretamente do fluxo de consumidores e do desempenho do varejo.

Geralmente, esses fundos possuem participação em diversos shoppings, proporcionando diversificação e redução de riscos regionais.

São as principais ações estratégicas e de localização:

Investimento em shopping centers consolidados situados em regiões de grande fluxo de pessoas, garantindo maior demanda pelos espaços locados.

Diversificação geográfica, reduzindo a exposição a fatores econômicos locais e melhorando a previsibilidade da receita.

Parcerias com grandes redes varejistas, ampliando a atratividade dos shoppings e impulsionando o crescimento da taxa de ocupação.

São vantagens:

Receita indexada à inflação, garantindo proteção contra desvalorização monetária.

Crescimento potencial com o aumento das vendas e do fluxo de consumidores.

Flexibilidade na renegociação de aluguéis, permitindo ajustes conforme o cenário econômico.

São desafios dos investimentos em shoppings

Concorrência crescente do e-commerce, que impacta a demanda por lojas físicas.

Sensibilidade a crises econômicas, afetando diretamente o poder de compra dos consumidores e o desempenho dos lojistas.

Dependência da taxa de ocupação, um fator essencial para a geração de receitas dos FIIs de shoppings.

Indicadores relevantes para este segmento:

Taxa de ocupação: Mede a porcentagem de espaços locados dentro dos shoppings.

Fluxo de consumidores: Influencia diretamente as vendas e a capacidade de renegociação dos aluguéis.

Repasse da inflação nos aluguéis: Fundamental para a manutenção da rentabilidade do fundo a longo prazo.

2. FIIs de Escritórios

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de escritórios investem em edifícios comerciais voltados para empresas que necessitam de espaços corporativos.

A demanda por esses imóveis está diretamente relacionada ao crescimento empresarial e às dinâmicas do mercado de trabalho.

São características desse investimento:

Localização: Podem estar situados em regiões centrais de grande movimentação (CBDs – Central Business Districts), que atraem empresas de grande porte, ou em zonas secundárias, que oferecem aluguéis mais acessíveis e maior flexibilidade.

Classificação dos imóveis: Entenda quais são as classes:

Classe A: Edifícios de alto padrão, com infraestrutura moderna e localização privilegiada.

Classe B: Imóveis intermediários, que oferecem bom custo-benefício, mas sem os diferenciais dos Classe A.

Classe C: Prédios mais antigos ou com infraestrutura mais simples, geralmente em localizações menos privilegiadas.

Impacto do trabalho híbrido e home office

Tendência acelerada pela pandemia: O home office e o modelo híbrido reduziram a demanda por escritórios tradicionais, levando muitas empresas a revisarem suas necessidades de espaço.

Mudança na demanda: Empresas estão migrando para contratos mais flexíveis, coworkings e espaços compartilhados, impactando a taxa de ocupação e renegociação dos contratos.

Como avaliar FIIs de Escritórios

Taxa de vacância: Mede o percentual de unidades não locadas dentro dos empreendimentos. Altas taxas podem indicar dificuldades na manutenção de inquilinos.

Contratos atípicos vs. típicos: Veja abaixo a diferença nos tipos de contratos:

Contratos atípicos: Possuem prazos mais longos e menos flexibilidade para o locatário, proporcionando maior previsibilidade de receita para o investidor.

Contratos típicos: Mais curtos e com maior possibilidade de renegociação, podendo gerar volatilidade na rentabilidade do fundo.

Índice de reajuste: Normalmente atrelado a indicadores econômicos como IGP-M ou IPCA, impactando diretamente a atualização dos valores de aluguel e, consequentemente, os rendimentos do FII.

A análise desses fatores é essencial para identificar oportunidades e riscos nos FIIs de Escritórios, permitindo uma alocação de capital mais assertiva dentro do mercado imobiliário.

3. FIIs de Logística

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) de Logística investem em galpões logísticos utilizados por empresas de e-commerce, varejo e indústrias.

Esses ativos desempenham um papel essencial na cadeia de suprimentos, garantindo a eficiência na distribuição de produtos.

Relação com o crescimento do e-commerce:

Expansão do mercado digital: O aumento das compras online impulsionou a demanda por centros de distribuição modernos e estrategicamente localizados.

Redução do tempo de entrega: Empresas investem em infraestrutura logística para otimizar a distribuição, minimizando custos e aumentando a satisfação do cliente.

São fatores críticos:

Proximidade de centros urbanos: Reduz os custos logísticos e melhora a eficiência na entrega.

Infraestrutura moderna: Galpões com tecnologia avançada e alto padrão de construção atraem locatários sólidos e contratos de longo prazo.

Contratos de locação longos: Garantem estabilidade e previsibilidade na distribuição de rendimentos.

Também é importante entender sobre segurança e previsibilidade na receita:

Contratos BTS (Built-to-Suit): Imóveis construídos sob medida para atender às necessidades específicas dos inquilinos, aumentando a retenção e minimizando vacância.

Contratos atípicos: Possuem prazos mais extensos e regras diferenciadas, proporcionando maior previsibilidade de receita para o investidor.

FIIs de Logística se destacam pela segurança e previsibilidade, sendo uma opção atrativa para investidores que buscam estabilidade e rendimentos consistentes no longo prazo.

Comparação direta entre os três tipos de FIIs

Critério	FIIs de Shoppings	FIIs de Escritórios	FIIs de Logística
Rentabilidade	Moderada	Variável	Alta e previsível
Risco	Médio	Alto	Baixo
Volatilidade	Alta	Alta	Baixa
Liquidez	Alta	Moderada	Alta

O desempenho dos Fundos Imobiliários está diretamente ligado ao ciclo econômico, tornando essencial uma estratégia de diversificação para equilibrar riscos e retornos. A pandemia evidenciou a resiliência dos FIIs logísticos, impulsionados pelo crescimento do e-commerce, enquanto os segmentos de escritórios e shoppings enfrentaram desafios significativos.

Dessa forma, a escolha entre diferentes tipos de FIIs deve considerar o perfil do investidor e sua tolerância ao risco.

FIIs logísticos tendem a oferecer maior previsibilidade, enquanto FIIs de escritórios e shoppings podem proporcionar rentabilidades mais atrativas, mas com maior volatilidade.

Monitorar indicadores econômicos e as tendências do mercado é fundamental para otimizar decisões e construir um portfólio sólido e equilibrado.